朱咏敏：房地产整体进入下滑通道了吗

近日在博鳌房地产论坛中传来消息，到会的各路专家、学者、发展商好像取得了较一致的意见，认为在当前的宏观经济状态下，房地产整体进入下滑通道，其主要支撑这个论点的依据是：成交的土地出现退地现象；房地产成交量萎缩；在营销手段上出现打折现象。确实，当今的房地产与05年到07年的房地产相比较，有一个很大的区别，土地的分配比例发生质的变化；资金的异常紧缺；原材料价格上升等，我认为当今房地产其背景比前几年要来的更为复杂，决定了房地产的参考系坐标也应有所提升和变动，我们的思维应该在新的坐标系当中来寻找房地产新的定位，要透过一些表面的现象找出其内在规律，这个内在规律决定了房地产的今后发展，剖析一下房地产进入下滑通道的几个因素。

　　一、退地现象

　　应该看到05年到07年房地产发展商蜂拥抢地、争当标王的现象确实有所减少，这是好事，但随着房地产开发门槛的提高，企业对资金的需求特别是上市公司对资金的需求尤为迫切。从07年开始，不少发展商都想通过上市来获得资金，把企业做大，于是他们走的几乎是同一模式的道路，先预购置大量土地做为储备，然后进行IPO融资，最后以上市融的大量资金来付清前面的土地款，但事实上，这条道路走通的企业很少，一旦IPO受阻，前面已付了首期款的土地成了企业巨大压力，目前有不少企业想另辟蹊径，通过大股东借款、由银行通过委贷的方式来筹资以解燃眉之需。根据北京师范大学金融研究中心主任钟伟的调查，仅上市公司对房地产的资金需求就达四千个亿，而通过银行委贷的途径近日也被银监会下发的《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》而夭折，正是在这一背景下，原有开发商的土地储备会通过股权转让的方式变相出让一部分，而银行银根的紧缩又使得发展商放慢开发的节奏，对土地的期望自然比以前小的多。至于上海出现以损失3000万的代价，退出购买土地的案例，仅是个案，不能作为论据支撑。

　　二、成交量萎缩现象

　　从发改委公布的2008年1～4月份全国商品住房销售面积13664万平方米，同比下降4%，增幅同比下降20.6%。其主要原因是：06年到07年由于房价升幅过快，，有相当一部分投资性和投机性购房需求集中在这一段时间买房，这部分购房者只有当房屋的价格处在非理性上升态势下，他们投资的房产才有增值价值，而在当前房地产价格较为平稳缓升的情况下，靠4%左右的低租金回报远远抵不上房产的按揭款，如一个人购买了几套房屋就会形成压力，被迫通过二手房渠道释放存量，在总需求基本不变的条件下，一手房的成交量自然放慢了。我们更应看到在成交量下降的同时，商品住房的空置面积也在继续下降，4月底全国空置商品房面积为1.2亿平方米，同比减少1.9%，说明二手市场的部分需求替代了一手市场的部分销售面积，成交量呈下降趋势很正常。当然，在成交量的结构上分析，如果近期推出的高档房居多，成交量也会呈下滑趋势。

　　三、打折现象

　　打折是一个很普通的营销手段，由于在前两年，房地产处于失控高价位状态下，卖房子就像卖白菜一样爽快，回归到现在理性状态下的打折，反而不被人们接受了。打折和房地产萎缩没有必然联系，就像我们常看到各类汽车用打折来进行促销，其发展势头仍然非常良好，打折一般有三种情况：1、先提价后再打折，实际上等于加价。2、本来就处于高价位，一些发展商以所谓的品牌优势拉开房价，但在现实生活中大部分人首先选择的是住房性价比，发展商被迫打折。3、发展商确有资金压力，为加速资金回笼而打折。

　　通过以上分析，我认为对当前房地产整体进入下滑通道的这一判断与王石的“拐点论”如同一辙，说的都是表面现象，并不能说明其实际问题，至于像媒体的一些极端说法，如：奥运会后中国房价要普降30%以上，这是一种典型的拍脑袋说法，连一向被人们认为谨慎小心的《2008中国房地产蓝皮书》也这么认为：今年房价上涨幅度将大大低于去年，但由于国际资本市场的振荡和人民币持续升值预期，大量国际热钱可能进入国内房地产领域，成为推动房价上涨的一个因素。而上海今年5月份由于一个比较明显的情况是商品住宅新增供给量仅为43.75万平方米，环比下滑了40%，使新房供给量严重不足，为今年下半年房屋价格的反弹埋下伏笔。

　　中国房地产经过多年的调控，从政策层面上看，决策者的思维越来越倾向控制两头，即房价过快上升与大幅下跌，“中间段”尽可能用市场手段来调节，同时加快廉租屋与经济适用房的建设，调整以前失衡的住房布局，这才是真正的目标。

　　(朱咏敏 盛基集团副总裁，全国工商联房地产商会副秘书长）