房地产市场目前不存拐点 昆明房价步入理性时代

潘石屹（SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁）：

“地王”现象的频出才是一个真正的泡沫。创“地王”纪录的往往都是国内上市公司，这些公司通过“土地”将房地产和股票中可能存在的泡沫都结合在了一起。

自去年王石提出中国房地产出现“拐点”论之后，直到现在，整个中国仍在进行着是否出现“拐点”的争论。远在西南边陲的昆明，也为之“拐”来“拐”去，看不清昆明房市的前路——该买房的暂时按捺住了，该卖房的也捂盘观望。一时间，昆明房地产市场似乎变得不太正常。

上周五，云南俊发地产高调对外宣布，其金色俊园楼盘每平方米降价900元，此前该楼盘的开盘价达6500元/平方米以上。骤然间，此举在昆明房市掀起轩然大波。“昆明房地产出现‘拐点’了”，社会各界包括昆明的一些媒体均作出了这样的论断。

“昆明包括整个中国的房地产是朝阳产业，根本不存在拐点。目前仅仅是价格随供求关系的变化发生了波动。”就昆明房地产“拐点”论，云南大学经济学教授徐光远进行了驳斥。

房地产市场目前不存在“拐点”

事实上，对于此次降价行为，很多业界的说法：这是俊发地产因资金压力而采取的行动。

这一点，就连俊发地产CEO赵彬也不讳言，据其向外界透露，今年俊发项目共开工200万平米，而土地储备的面积达到了600万平米，大量开工项目的批量上市给了俊发不小的资金压力。降价是俊发对市场短期调整中的一个应对措施。

徐光远指出，俊发此次降价，是价格围绕价值上下波动的一种体现，而并非昆明房市步入“拐点”的标志。“价格波动与拐点是一组完全不同的概念。”对此，徐光远给记者做了具体说明：价格围绕价值上下波动，有升有降，降了还会再升起来。而所谓拐点，是朝着相反的方向质变，一旦降了，则不会再升回来。徐光远同时画出“库兹涅茨曲线”加以解释：经济发展的时候，污染在加大，二者是相同的发展方向；而当人们幡然醒悟，发现环境对人类其实很重要的时候，于是大力开展环保行动，经济的发展也以环境保护为前提，此时，经济上去了，污染却降低了，两者是相反的方向。“像单位产值的能耗下降，我们可以说是出现拐点了，这也是我们希望看到的拐点。”但徐光远同时遗憾表示，只是这样的拐点并不可能出现在目前中国的房地产市场。

“中国人口那么多，土地却如此有限，还有多少人等着买房，怎么可能房价就一直降下去呢？中国的房地产业也是近10年来才发展起来的产业，是一个朝阳产业。那些关于房地产出现‘拐点’的论调，是非常不负责任的说法。”徐光远指出，房地产拐点论，其实是对整个房地产市场良性发展的一种误解，同时也加入了个人的预期，似乎明天房市就要崩盘了。

建设部此前一直强调的说法也验证了徐光远的观点。年初两会期间，建设部副部长姜伟新面对记者针对商品房“拐点说”的提问，曾表示：“我们不提‘拐点’这个说法，也不同意‘拐点’的说法。”中国房地产业协会副会长、秘书长顾云昌也曾表示，房价暂时的下降是波动，持续下降才是“拐点”。

房价理性回归的信号

俊发此次降价，可以说是近5年以来昆明首次房价下跌，它打破了房价只涨不跌的神话。那么，既然不是拐点，如何解释这一标志性举动呢？“这是昆明房价开始理性回归的一个信号。”徐光远斩钉截铁地说。

深圳作为沿海城市，其房价一直以来是中国房价的晴雨表，徐光远将俊发的此次降价行为和深圳房市做了比较。2007至2008年一年间，深圳的房屋均价从每平米1.2万涨到了1.8万，涨了6000多。从去年底今年初开始，深圳房价开始下跌，目前的均价为1.2万元/平方米，基本跌回到去年年初水平，跌幅达到了30%。反观俊发，从原来的6500元降了900元，降幅为15％。

“在2007年底以前，尤其是2005、2006两年，中国的房价是一种非理性上涨，的确是需要回到一个理性的坐标了。而且俊发此次降价，也比不上深圳的降价幅度，这仅仅只是一种理性的回归。所以，没必要说什么‘拐点’，也没必要大惊小怪。说穿了，这其实是从原来的不正常恢复到了正常。”根据云南财经大学房地产与土地政策研究中心监测数据，昆明商品住房2007年每平方米均价达到4500元左右，与2006年相比涨幅达37％。

徐光远同时指出，2007年昆明房价上涨迅猛有两个原因：一是供不应求；二是也有炒作的成分。“现在，昆明房价开始回归理性，说明国家的宏观调控也开始见效。”徐光远所指的宏观调控是国家的货币紧缩政策，这一政策，让很多炒房客炒房成本骤增，很多没有实力的炒房客退出了炒房的市场，让房市少了几分炒作；另一方面，国家大量发展廉租房和经济适用房，这在一定程度上缓解了原本供不应求的供求关系。

“理性回归之后，我还是非常看好昆明未来房地产市场的发展。”让徐光远看好昆明房市除上述提到的关于中国人对房子的需求外，还有一个原因在于昆明所具有的其他地方无法相比的气候和环境，因此，对于昆明未来的房价走势，徐光远认为总的趋势仍是上升，只是在这一过程中，会根据供求关系的变化出现波动。

房地产商炒地最终伤的是自己

“尽管俊发此次降价是昆明房价理性回归的一个信号，但昆明的房地产商还是有必要从此次事件中总结一下。”徐光远给出了这样的忠告。

徐光远告诉记者，最近几年来，昆明很多房地产商将地价炒得很高，“地王”频频出现，如去年俊发以17亿元的价格拿下官渡区矣六乡的一块1116.33亩的地，创造了2007年“地王”，尽管这块地是当年昆明市公开出让的最大一块居住用地，但很多人认为这个价格太高了。此外，据业界透露，就在不久前，昆明一知名房地产商到外地拿了一块价格不菲的地，“尽管最终拿下了这块地，但压力也不小，况且还是以亿为单位。”徐光远叹道。“很多房地产商以为以高价拿到了地，这些成本最终可以从消费者身上拿回来。但现在的消费者都是理性的，当房价超出了他们的承受能力，他们将选择不买。最终倒霉的还是开发商自己。”

事实上，对于近年来“地王”频出的现象，中国地产“大鳄”潘石屹（SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁）便曾表示，“这是一个真正的泡沫。”他认为，一些房产公司所购土地的楼面地价都已经高出了同区域房价，这是一个不太正常的现象，而且可能存在很大风险。“地价的上涨可能受制于政府的土地供应少而城市拆迁又十分困难，但可以看到，创‘地王’纪录的往往都是国内上市公司，这才是真正的‘泡沫’，通过‘土地’将房地产和股票中可能存在的泡沫都结合在了一起。”

对于购房者，徐光远同样有话要说。他给予昆明买房者的建议是：审时度势，量体裁衣，切忌一哄而上。“其实，消费者买房应从自己的实际出发，看自己到底需不需要买房，自己有没有经济承受能力，而没有必要太在乎今后房价到底是涨还是跌。适合自己最重要。”

■声音

徐光远（云南大学经济学教授）：

很多房地产商以为以高价炒到了地，以为这些成本最终可以从消费者身上拿回来。但是他们忘了，现在的消费者都是理性的消费者，当房价超出了他们的承受能力，他们宁愿选择不买，最终倒霉的还是房地产商自己。